房市冷卻顯現，金龍海嘯效應
自2024年第三季央行推出第七波選擇性信用管制以來，台灣房市經歷顯著震盪，被市場稱為「金龍海嘯」的現象導致交易量大幅萎縮。根據591新建案平台統計，2025年第一季全台新建案總銷金額為4648.15億元，較前一季銳減約30%，顯示房市明顯降溫。央行總裁楊金龍的嚴格政策雖曾引發爭議，但如今被視為避免房市泡沫破裂的關鍵舉措。
台中知名房仲業網紅王伯生在其臉書粉專《得勝老闆教買房》中分享觀點，指出楊金龍的決策猶如先知。特に在近期關稅問題引發台股重挫後，許多人開始認同央行及早介入的必要性。王伯生強調，這些措施有效壓制了房市過高的槓桿風險，保護了大量依賴房貸投資的民眾，避免台灣重蹈日本房市崩潰的覆轍。
楊金龍的遠見與政策成效
王伯生回顧，當初「金龍海嘯」政策推出時，楊金龍因嚴苛的信用管制措施飽受批評。然而，隨著市場形勢變化，央行的先發制人策略被證明具有深遠意義。楊金龍曾警告，若房地產市場未受政策約束，過度膨脹的泡沫可能導致兩種結局：政策引導的軟著陸，或金融風暴導致的硬著陸。顯然，楊金龍選擇了更穩健的軟著陸路徑。
透過限制金融槓桿，央行不僅遏制了房價非理性上漲，也為整體金融體系的穩定奠定基礎。王伯生認為，若無這些措施，台灣房市可能因過熱而陷入類似日本1980年代末期的泡沫危機，導致經濟長期停滯。
台灣與日本房市的關鍵差異
王伯生分析，台灣與日本房市有顯著不同，但也存在類似的風險。台灣民眾資產約70%與房地產相關，房貸是主要負債來源，地方政府財政也高度依賴土地交易與開發收益。若房市泡沫破裂，影響將波及個人財富與公共財政，因此必須謹慎管理房市風險。
反觀日本，其1980年代末的房市泡沫破裂導致房價暴跌，經濟陷入數十年停滯，成為全球警世案例。王伯生強調，台灣不能重蹈覆轍，必須透過政策干預避免房市無序膨脹。央行目前的措施正是在這一背景下，力求實現房市的平穩調整。
調整期的必要陣痛
王伯生指出，房市進入調整期是不可避免的階段，短期內的市場陣痛是健康發展的必經之路。若放任泡沫持續擴大，最終破裂將帶來更嚴重的後果，例如大規模違約、金融危機及經濟衰退。當前央行的政策正引導房市逐步降溫，雖會壓抑交易量與價格，但長遠來看，有助於建立更穩健的房地產市場。
他進一步表示，調整期不僅是風險管理，也是市場回歸理性的機會。透過政策調控，房市可避免硬著陸，逐步實現供需平衡，為未來發展奠定堅實基礎。
央行四大打房措施解析
2024年9月，央行推出四項針對房市過熱的管制措施，具體包括：
- 取消第一戶購屋貸款寬限期：禁止第一戶貸款設置寬限期，以減少投機性買盤，優先保障自住需求。
- 第二戶貸款成數下調：將第二戶購屋貸款成數從六成降至五成，並擴大適用範圍至全國，抑制多戶持有行為。
- 加嚴公司法人與高價住宅貸款：公司法人購置住宅及自然人購買高價住宅的貸款成數從四成降至三成，第三戶以上購屋貸款進一步受限，遏制投資炒作。
- 餘屋貸款成數調降：建商餘屋貸款成數從四成降至三成，降低囤房誘因，緩解市場供過於求壓力。
這些措施有效冷卻了房市過熱現象，促使市場回歸理性，同時保護金融體系免受過度槓桿的風險。
未來展望：穩健發展的契機
在央行政策與市場自我修正的雙重作用下，台灣房市正朝更穩健的方向邁進。短期內，交易量與房價可能持續承壓，但中長期而言，這些調整將有助於避免類似日本的泡沫危機，確保經濟整體穩定。
王伯生建議，政府應持續監控市場動態，適時調整政策力度；建商則需靈活應對，調整銷售策略以刺激買氣；購屋民眾應以長遠眼光看待市場變化，審慎評估財務狀況，把握合理價格的入手時機。
結語：攜手迎接健康房市
台灣房市的調整期是邁向健康發展的必經階段，央行楊金龍的先見之明為市場提供了寶貴的緩衝空間。面對短期陣痛，政府、建商與購屋者應共同努力，以理性態度應對變局，攜手打造更穩健的房地產環境。
王伯生呼籲，所有市場參與者應放眼長期利益，積極適應新常態。透過政策引導與市場協作，台灣房市有望走出調整期，迎來更可持續的發展前景，為經濟穩定與社會福祉作出貢獻。
