自去年9月央行啟動第七波信用管制以來，加上銀行端同步限貸、資金緊縮，台灣房市已逐步進入交屋高峰期。2025年預計將有高達13.8萬戶交屋，市場供給壓力與政策緊縮雙重夾擊，使房市風險持續累積。
交屋高峰來臨 房市買氣轉弱
房市專家、前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，目前房市已明顯感受到交屋潮帶來的壓力。去年至今，新案開價不再動輒加價5%至10%，甚至出現贈送裝潢、家具與家電等變相降價促銷行為，顯示買氣趨於疲弱，建商為了去化庫存，不得不主動讓利。
莊孟翰進一步分析，若房市緊縮政策延續，且整體經濟局勢依然不穩，未來三年內房價有可能進一步下跌5%至10%。
兩大衝擊因素壓抑市場
莊孟翰點出目前影響房市的兩大主因：
- 第一，經濟局勢不確定性上升： 美國新一輪關稅政策帶來外部經濟變數，影響台灣出口與整體經濟動能。
- 第二，國內政策緊縮持續： 房貸管制收緊，尤其第二戶、第三戶以上貸款成數大幅下調，導致資金流動性大幅下降。
在這種局勢下，賣壓擴大、房貸逾放比上升，市場恐面臨爛尾樓、法拍屋數量增加等潛在風險。
推案量龐大 餘屋壓力浮現
根據統計，自2019年至2024年，全台新案推案總金額高達11.49兆元。即便以平均銷售率五至六成推估，市場上仍有約3至4兆元的餘屋待售。
未來市場將同時面臨來自建商待售餘屋、投資客拋售降價、地主釋出保留戶等多重競爭壓力。特別是在景氣走下坡的情況下，房市將進一步進入「競價求售」時代，價格修正壓力逐步加大。
交屋高峰期持續 壓力延續3至4年
由於2018年台商回流後，推案量一路攀升，帶動2023年至今迎來交屋高峰。加上全台缺工問題仍未解決，預售屋從動工到完工平均需4至5年時間。
莊孟翰預估，目前的交屋潮將延續至少3至4年，房市供給壓力短期內難以舒緩。
房貸緊縮問題嚴峻
目前最棘手的問題，在於交屋時的貸款落差。莊孟翰指出，預售階段時建商承諾的貸款條件多為七至八成，但在央行第七波信用管制後，第二戶購屋貸款成數下降至五成、第三戶以上僅剩三成，且全面取消寬限期。
這導致購屋者在交屋時，實際可貸額度與當初預期相差2到4成，形成嚴重資金缺口，不僅增加交屋糾紛的風險，也可能引爆逾放潮、爛尾樓激增及法拍市場擴大等問題。
專家建議：逐步鬆綁貸款限制
針對當前房市困境，莊孟翰提出建言：主管機關應在嚴審放款條件的前提下，考慮逐步放寬貸款限制，建議可先從提高貸款成數1成起步，逐步緩解市場壓力，避免市場因資金斷裂引發系統性風險。
他強調，目標應是讓房市能夠朝向「軟著陸」發展，避免出現劇烈崩跌與大量違約的惡性循環。
結語：房市步入關鍵調整期
綜觀當前局勢，台灣房市已進入結構性調整關鍵期。在交屋潮、推案潮與政策緊縮三重夾擊下，無論購屋者、建商或投資人，都需高度警覺，理性因應，謹慎規劃資金與投資策略，方能在變局中立於不敗之地。
